3. 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다.
*감정인-특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구제적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자르 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정 전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거 능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다.
●경매개시 결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화하기 위한 준비를 합니다.
*경매개시 결정 - 그냥 매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매 개시결정이다. 이때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등ㅇ기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분 행위를 할 수 없다
(1) 현황 조사
법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명합니다. 매수 희망자는 집행관이 작성한 현황 조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다.
(2) 부동산의 평가 및 최저매각 가격의 결정
법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다. 최저매각가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격으로서 그 보다 낮은 가격으로 하는 매수신고에 대하여는 매각이 허가되지 않습니다.
(3) 매각 물건 명세서의 작성, 비치
법원은
① 부동산의 표시
② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각 물건 명세서를 작성합니다. 매각물건 명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치합니다. 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 매각물건명세서와 함께 비치됩니다. 3-4회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에는 매 회의 매각기일의 1주일 전까지 매각 물건 명세서를 작성, 비치합니다.
*지상권- 다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다
*매각물건 명세서-법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 곤한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각 물건 명세서를 작성하고 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
*현황조사보고서- 법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데 현황조사보고는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.
(4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고
법원은 조세기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 경매할 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 가망(다음부터 잉여의 가망이라 함)이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것입니다.
*주관공무소-법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부 청구의 기회를 주는 것이다.
(5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
법원은 등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 최고합니다. 이 역시 우선채권의 유무, 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다.
2024.04.05 - [분류 전체보기] - 1. 경매 신청 및 경매 개시 결정 (부동산 경매 절차)
2024.04.05 - [분류 전체보기] - 2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고 (부동산 경매 절차)
2024.04.08 - [분류 전체보기] - 4. 매각 방법 등의 지정,공고,통지 (부동산 경매 절차)
2024.04.08 - [분류 전체보기] - 5. 매각의 실시 (부동산 경매 절차)
2024.04.09 - [분류 전체보기] - 6. 매각 결정 절차
2024.04.09 - [분류 전체보기] - 7. 매각 대금의 납부