확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과
담보권설정등기시점을 기준으로 판단함
확정일자 부여 방법
임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말합니다.
확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어주는 방법
둘째 임대차계약서에 법원, 등기소의 공무원과 읍, 면, 동 사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다. 임대차 계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원 (사문서의 일자확정청구수수료 규칙 제2조 제1항, 공증 증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소(공증인가합동법률사무소 제도는 2005년. 1.27. 법률 제7357호로 변호사법을 개정하면서 폐지되었으나 부칙 제6조의 규정에 의하여 종전의 규정에 의하여 공증인의 직무를 행할 수 있음) 등 공증기관에서 임대차 계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.
확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.
경매 개시결정의 등기 후 확정일자를 부여받은 경우
확정일자부 임차인으로서 우선 변제를 받기 위하여는 반드시 경매개시 결정의 등기이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매개시결정의 등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 집행권원 없이 배당요구를 할 수 있고 선순위 담보권자나 압류, 가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.
확정일자부 계약서 분실 시 구제방법
임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차 계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 임차인의 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.
확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
주민등록을 전출한 시점에서 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하지만 임차인이 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 근저당권자 등 다른 담보권자에 대하여는 후순위로 됩니다.
대항요건과 확정일자를 구비한 후 근저당권이 설정된 경우
근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로
첫째 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고
둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다.
위 두 가지 권리 중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 임차인이 자유롭게 결정할 수 있고 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 다만 근저당권설정 등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상 전 보증금액에 한하여 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.
확정일자일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우
임차인과 근저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요권과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점에 근저당권 설정 등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문에 같은 순위입니다. 따라서 임차인은 근저당권자오 ㅏ같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.
전입신고일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우
우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 임차임의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 근저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 근저당권자가 우선하게 됩니다.
확정일자와 같은 날짜에 수 개의 근저당권이 설정된 경우
임차인의 임대보증금액과 각 근저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고 근저당권자 상호 간에는 선순위 근저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 근저당권자의 배당액을 다가져갑니다. 예컨대 매각대금이 8,000만원이고 임차인의 보증금액이 4,000만원, 근저당권자들의 배당액이 각 1,600만원(8,000X2/10)이 되지만 실제로는 1,2순위 근저당권자가 각2,000만원(1,600+400)을 배당받고 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 근저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 근저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.
근저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우
임차인별로 근저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호 간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.
상황이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우 우선변제권의 존부
우선변제권을 행사할 수 있습니다. 종전과 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금 반환청구소송의 확정판결 그밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없습니다. 따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 하여도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있습니다. 다만 이 경우 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출하여야 합니다.
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